Przejdź do głównej treści
podatek od wynajmu mieszkania

5 minut czytania

08 lutego 2024

Jak obliczyć podatek od wynajmu mieszkania | najem prywatny

Jak obliczyć podatek od wynajmu mieszkania? Sprawdź poradnik podatkowy i dowiedz się, jak opodatkować przychody z najmu prywatnego

Jacek Pasela e-certyfikator.pl

Jacek Pasela

Wynajmujesz mieszkanie, dom lub lokal i osiągasz z tego tytułu przychód? Musisz regularnie odprowadzać podatek od wynajmu mieszkania. W 2024 roku sposób rozliczania podatku z najmu prywatnego jest inny niż w latach poprzednich, jest prosty, chociaż niekoniecznie korzystny dla wszystkich. 

Sprawdź jak rozliczać przychód z najmu w 2024, jakie deklaracje i kiedy należy złożyć do urzędu skarbowego. I oczywiście jak obliczyć podatek dochodowy. 

Z tego wpisu dowiesz się: 

Podatek od wynajmu mieszkania

Rodzaj podatku od najmu mieszkania 2024

W 2024 roku dla osób otrzymujących dochody z najmu prywatnego dostępna jest tylko jedna forma opodatkowania. Jest nią ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, którego podstawowa stawka wynosi 8,5%. 

W przypadku przychodów z najmu prywatnego wykonywanego poza działalnością gospodarczą mamy do czynienia z maksymalnym uproszczeniem obowiązków podatkowych. Przejawia się to w zwolnieniu od konieczności prowadzenia ewidencji przychodów oraz wykazu środków trwałych wobec osób fizycznych. A sposób obliczenia podatku jest bardzo prosty. 

Co zmienił Polski Ład

Do 2022 roku właściciel mieszkania miał wybór formy opodatkowania. Podatek mógł obliczać albo korzystając z ryczałtu lub na zasadach ogólnych. 

Reforma podatkowa i zmiany wprowadzone w ramach Polskiego ładu sprawiły, że w 2022 r. po raz ostatni podatnicy mogli rozliczyć najem na zasadach ogólnych. 

Podatnicy, którzy rozliczali najem na zasadach ogólnych mogli odjąć od przychodu z najmu koszty. Kosztem dla wynajmującego były wydatki typu np. wydatki na remont, przeprowadzony w trakcie, odsetki od kredytu hipotecznego, odpisy amortyzacyjne). 

Stawki podatku od najmu mieszkania

Przychód z tytułu najmu jest opodatkowany według stałej stawki. Dla podatku od wynajmu mieszkania, czyli dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych obowiązują stawki: 

  1. 8,5% przychodu – dotyczy przychodów do kwoty 100 000 zł.
  2. 12,5% przychodu – dotyczy nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Próg 100 000 zł dotyczy przychodów z całego roku kalendarzowego i odnosi się do wszystkich nieruchomości, jakie wynajmuje podatnik, czyli do mieszkań, domów, budynków, gruntów. Dotyczy on też wszystkich rodzajów umów, czyli: umowy najmu, umowy najmu okazjonalnego, umowy dzierżawy, umowy poddzierżawy i podobnych umów. 

Wynajmując mieszkanie, budynek lub lokal musisz posiadać aktualne świadectwo energetyczne. Za brak dokumentu grozi grzywna do 5 tyś zł. 

Sprawdź jakie to proste – zamów już dziś

swiadectwo energetyczne mieszkanie swiadectwo energetyczne dom swiadectwo energetyczne lokal swiadectwo energetyczne budynek
Mieszkanie Dom Lokal Budynek

Podatek od wynajmu mieszkania a VAT

eżeli posiadasz mieszkanie, które wynajmujesz na cele mieszkaniowe, ustawa o VAT zwalnia takie przychody z konieczności odprowadzenia tego podatku. Nawet jeżeli prowadzisz firmę, ale działalność związana z najmem nie ma charakteru  zorganizowanej działalności gospodarczej, wówczas będzie traktowany jako najem prywatny. Płacisz tylko podatek od najmu prywatnego, natomiast podatek VAT nie ma zastosowania. 

Podatek VAT będzie obowiązywał jeżeli prowadzić będziesz działania to przekształcenia wynajmu w swojego rodzaju biznes. Nie ma jasnej definicji, co to oznacza, nie ma też jasnych wytycznych w wyrokach sądów. Nie znajdziesz też odpowiedzi w stylu – 3 mieszkania nie podlegają VAT, ale 5 już tak. W razie sporów lub wątpliwości każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie. 

Obowiązek rozliczenia podatku od najmu mieszkania, czyli kiedy zgłosić przychód do skarbówki

W związku z tym, że nie ma już wyboru co do formy opodatkowania najmu i w przypadku najmu prywatnego obowiązuje tylko ryczałt ewidencjonowany, nie ma już obowiązku zgłaszania faktu samego wynajmu. Przepisy ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym nie mówią o konieczności zgłaszania samego faktu podpisania umowy. Co oznacza, że najmu tradycyjnego nie trzeba zgłaszać do US. Wyjątek stanowi umowa o najmie okazjonalnym. Więcej na ten temat znajdziesz poniżej (link). 

Jakie masz zatem obowiązki w związku z przychodami z najmu prywatnego? Wystarczy, że co miesiąc wpłacać będziesz zaliczkę na podatek dochodowy. Pamiętaj, że przychód powstaje w momencie, kiedy faktycznie wynajmujesz nieruchomość. Jeżeli umowa wynajmu nieruchomości obejmuje tylko kilka miesięcy w roku,  zaliczki odprowadzasz od uzyskanego przychodu a nie przez cały rok. Przychody z najmu (dzierżawy) rozliczasz w zeznaniu rocznym PIT-28. Można to zrobić online na stronie gov (sprawdź)

Najem mieszkania

Najem mieszkania w Polsce regulowany jest przez Kodeks Cywilny, który określa prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Istnieją dwa główne rodzaje umów najmu: umowa najmu okazjonalnego oraz umowa najmu na czas określony lub nieokreślony. Umowa najmu okazjonalnego, która musi być sporządzona w formie pisemnej i zgłoszona do urzędu skarbowego, oferuje wynajmującemu większą ochronę prawną, w tym łatwiejszą możliwość eksmisji najemcy w przypadku nieprzestrzegania warunków umowy.

Umowa najmu mieszkania – wynajem okazjonalny

Umowa najmu okazjonalnego jest szczególnym rodzajem umowy. Jak mówi ustawa, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel będący osobą fizyczną nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Aby była ważna, musi być zawarta w formie pisemnej, a najemca musi dostarczyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i wskazać inny lokal, do którego może się przeprowadzić w razie konieczności. Takie oświadczenie zabezpiecza interesy właściciela i chroni go przed nieuczciwymi najemcami, którzy nie chcą opuścić lokalu w przypadku zakończenia umowy najmu. Tak mówi teoria. Czy to rozwiązanie działa w praktyce? Co w przypadku, kiedy właściciel mieszkania wskazanego w akcie notarialnym zmieni zdanie i nie będzie chciał przygarnąć pod swój dach naszego najemcy?

Dodatkowo, wynajmujący musi zgłosić umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.

Za datę rozpoczęcia wynajmu należy przyjąć oddanie najemcy nieruchomości do używania, a więc datę wydania lokalu. Niekoniecznie zatem musi to być dzień podpisania umowy najmu, ponieważ strony mogą ustalić, że wydanie lokalu nastąpi w późniejszym terminie.

Pamiętaj również, że wynajmując mieszkanie musisz posiadać świadectwo energetyczne. Za brak dokumentu grozi kara nawet 5 tyś zł.

swiadectwo energetyczne mieszkanie swiadectwo energetyczne dom swiadectwo energetyczne lokal swiadectwo energetyczne budynek
Mieszkanie Dom Lokal Budynek

Nie masz jeszcze świadectwa? Zamów online.

Umowa najmu “zwykłego” 

Zwykła umowa najmu mieszkania w Polsce jest najczęściej stosowaną formą wynajmu i regulowana jest przez Kodeks cywilny. Umowa taka może być zawarta na czas określony lub nieokreślony, a jej forma pisemna, choć nieobowiązkowa, jest zalecana w celu zabezpieczenia interesów obu stron. W umowie najmu powinny znaleźć się kluczowe informacje, takie jak dane stron, opis wynajmowanego lokalu, wysokość czynszu, terminy płatności oraz zasady wypowiedzenia umowy.

W przypadku wypowiedzenia umowy, przepisy Kodeksu cywilnego przewidują różne terminy wypowiedzenia, w zależności od długości trwania najmu oraz powodów wypowiedzenia. Na przykład, w przypadku najmu na czas nieokreślony, wynajmujący może wypowiedzieć umowę z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia, jeżeli najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności. Zwykła umowa najmu to elastyczne rozwiązanie, łatwe do dostosowania dla właściciela i najemcy.

Konsekwencje nielegalnego najmu mieszkania

Nielegalny najem mieszkania, czyli wynajem bez zgłoszenia tego faktu do odpowiednich organów podatkowych w przypadku najmu okazjonalnego lub bez odprowadzania zaliczek na podatek, może wiązać się z poważnymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi dla wynajmującego. Jedną z głównych konsekwencji jest konieczność zapłaty zaległego podatku dochodowego wraz z odsetkami za zwłokę.  Ponadto, wynajmujący może zostać ukarany grzywną za niezgłoszenie najmu lub niepłacenie podatku. 

W przypadku kontroli skarbowej, wynajmujący może być zobowiązany do dostarczenia dokumentacji potwierdzającej dochody z wynajmu, co może być trudne do spełnienia, jeśli najem był prowadzony nielegalnie. Dodatkowo, nielegalny najem może skutkować brakiem możliwości dochodzenia swoich praw w przypadku konfliktu z najemcą, np. w kwestii zaległości w płatnościach czy zniszczenia mienia, gdyż umowa najmu może być uznana za nieważną.

Podsumowanie

W związku ze zmianami w prawie jedyną formą opodatkowania wynajmu prywatnego jest ryczałt od przychodów. Właściciel mieszkania jest zobowiązany do odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy w ciągu roku. Rozliczenie przychodów z najmu następuje co rok, na PIT-28. Nie ma już możliwość opodatkowania przychodów z najmu prywatnego na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym. Przychód z tytułu najmu powstaje tylko za miesiące, w których obowiązywała umowa najmu. 

Pamiętaj również, że wynajmując mieszkanie musisz posiadać świadectwo energetyczne. Za brak dokumentu grozi kara nawet 5 tyś zł.

Sprawdź podobne artykuły

Sprawdź artykuły dotyczące mieszkań

Wróć na bloga
ile kosztuje swiadectwo energetyczne mieszkania

5 minut czytania

Ile kosztuje świadectwo energetyczne? Sprawdź od czego zależy cena

Ile kosztuje świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania? Ceny wahają się od 250 zł do 1500 zł. Sprawdź od czego zależą

wykaz audytorow energetycznych

4 minuty czytania

Wykaz audytorów energetycznych – Osoby uprawnione do sporządzania świadectw

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który ocenia efektywność energetyczną budynku lub lokalu mieszkalnego. Dokument ten jest wymagany w Polsce przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości, aby dostarczyć potencjalnym nabywcom lub najemcom informacji o zużyciu energii i kosztach eksploatacji. Nie każda osoba może sporządzić świadectwo. Konieczne są kwalifikacje, wiedza i przede wszystkim uprawnienia do sporządzania świadectw. Kto […]

certyfikat energetyczny

4 minuty czytania

Jak uzyskać certyfikat energetyczny budynku? Zamów online od 239zł

Profesjonalne świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. Dowiedz się więcej na temat certyfikatu energetycznego i zamów online już dzisiaj.