Czy przygotowuje pani świadectwo dla miejsca postojowego? – pyta zdezorientowana klientka.
Świadectwo energetyczne to jeden z obowiązkowych dokumentów, które trzeba przedstawić do sprzedaży nieruchomości takich jak mieszkanie czy dom. A co z garażem? A dokładniej chodzi o miejsce postojowe w garażu podziemnym? Czy sprzedaż takiego miejsca wymaga świadectwa energetycznego?
- Sprzedaż miejsca postojowego w garażu podziemnym wymaga świadectwa?
- Nie ma świadectwa dla miejsca postojowego
- Ministerstwo Rozwoju umywa ręce i przerzuca odpowiedzialność na audytorów
- Niespójność przepisów – problem dla sprzedających
- Świadectwo energetyczne dla miejsca postojowego – praktyczne podejście
Sprzedaż miejsca postojowego w garażu podziemnym wymaga świadectwa?
Od kwietnia 2023 sprzedając mieszkanie lub dom musisz posiadać ważne świadectwo energetyczne (a dokładniej świadectwo charakterystyki energetycznej) dla lokalu. Tego wymaga prawo. Notariusz ma obowiązek zapytać o świadectwo i wpisać w akcie notarialnym informacje czy zostało przekazane kupującym. Za brak świadectwa energetycznego grozi grzywna nawet do 5tyś zł. Zdarzają się również sytuacje, w których notariusz odmawia podpisania aktu notarialnego, jeżeli sprzedający nie posiada świadectwa. W przypadku mieszkań czy domów sprawa jest dość prosta i oczywista.
Świadectwo możesz zamówić online i w ciągu 1-2dni masz gotowy dokument, z numerem nadamy przez Ministerstwo rozwoju, zarejestrowany w centralnej ewidencji. A co w przypadku, kiedy sprzedajemy mieszkanie w blogu oraz miejsce postojowe w garażu podziemnym? Tu sprawa się dość mocno komplikuje ponieważ miejsce garażowe w tzw hali wielostanowiskowej sprzedaje się również na mocy aktu notarialnego. Co w praktyce oznacza, że umowa sprzedaży jest przygotowywana przez notariusza i on wraz z kupującym i sprzedającym ją podpisuje.
Nie ma świadectwa dla miejsca postojowego
Zgodnie z prawem nie ma takiej kategorii nieruchomości jak miejsce postojowe w garażu podziemnym. Niby jest to część budynku, więc zgodnie z rozporządzeniem opisującym zasady sporządzania świadectw, sprzedaż części budynku wymaga przedstawienia świadectwa. Z jednej strony świadectwo energetyczny ma na celu pokazać zapotrzebowanie na energię do ogrzania części budynku, więc teoretycznie takie obliczenia dla miejsca postojowego powinny być możliwe. Teoretycznie, bo w praktyce wyliczenia nie polegają na obliczeniu zapotrzebowania na całą halę garażową o podzieleniu na liczbę stanowisk. Sposób obliczenia zapotrzebowania jest dokładnie opisany w rozporządzeniu i w kwestii sposobu obliczenia potrzebnej energii nie pozostawia dowolności.
Ministerstwo Rozwoju umywa ręce i przerzuca odpowiedzialność na audytorów
Jak zatem policzyć zapotrzebowanie energetyczne dla miejsca postojowego? Ten problem ministerstwo zostawia osobom uprawnionym do sporządzania świadectw, czyli np. mnie 😊 Właściciel dostaje od notariusza informacje, że ma zorganizować świadectwo, ten dzwoni do mnie, a ja mówię, że nie da się. I mamy impas. Wg mnie miejsce postojowe nie stanowi „zespołu pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, przewidzianych do odrębnego użytkowania”. A taka jest właśnie definicja części budynku zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej.
Ministerstwo Rozwoju opublikowało w tej kwestii interpretacje, w której wskazuje, że jeżeli miejsca postojowe w hali garażowej są oddzielone od siebie linią namalowaną na podłodze, to sprzedaż takiego udziału nie wymaga świadectwa charakterystyki energetycznej. W tej samej jednak interpretacji zaznacza, że ostateczną decyzję podejmuje osoba sporządzająca świadectwo.
Niespójność przepisów – problem dla sprzedających
Sytuacja może okazać się patowa, bo zgodnie z prawem sprzedając miejsce postojowe, sprzedajemy de facto udział w budynku (wraz z prawem korzystania z miejsca postojowego, co wynika już z odrębnej umowy) . Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków, właściciel budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ma obowiązek przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. No i mamy impas, którego obecnie nie da się jednoznacznie rozwiązać bazując na obowiązującym prawie.
Świadectwo energetyczne dla miejsca postojowego – praktyczne podejście
Co zatem zrobić, kiedy notariusz pyta o świadectwo, kupujący kręcą nosem na jego brak i dodatkowo próbuję wykorzystać do to zbicia ceny a osoby wykonujące świadectwa mówią – no nie da?
Niestety nic. Na szczęście większość notariuszy również podchodzi do tej kwestii praktycznie. W większości przypadków wpisują do aktu notarialnego adnotacje o braku świadectwa oraz uzasadnienie. A sprzedającym i nam, osobom wykonującym świadectwa pozostaje cierpliwie czekać na doprecyzowanie przepisów.
