Umowa przedwstępna to istotny dokument, który często pojawia się w kontekście zawierania transakcji i umów związanych z obrotem nieruchomościami. Służy ona zabezpieczeniu interesów stron przed finalizacją właściwej umowy, gwarantując, że warunki transakcji zostaną dotrzymane. W życiu codziennym i biznesie może być wykorzystywana na przykład przy kupnie nieruchomości, sprzedaży przedsiębiorstwa czy zawieraniu umów o pracę. W artykule omówimy, w jakich sytuacjach umowa przedwstępna jest szczególnie potrzebna i jakie korzyści z niej wynikają. Pozwoli to lepiej zrozumieć jej rolę oraz uniknąć potencjalnych problemów prawnych i finansowych.
Co to jest jest umowa przedwstępna i co musi zawierać?
Jak sama nazwa mówi, to umowa, czyli 2 strony (kupujący i sprzedający) umawiają się na to, że w przyszłości podpiszą umowę kupna – sprzedaży nieruchomości.
Oto istotne postanowienia umowy przyrzeczonej:
- Kto kupuje i kto sprzedaje nieruchomość – dokładne dane, takie jak imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL lub numer dowodu osobistego.
- Co (dokładny adres) kupujesz / sprzedajesz. Umowa przedwstępna powinna zawierać dokładny opis nieruchomości, zaczynając od adresu, powierzchni, dodatkowych przynależności (np. piwnica), opis formy własności, numer księgi wieczystej itd.
- Stan techniczny mieszkania. Strony, czyli kupujący i sprzedający, ustalają w jakim stanie technicznym nieruchomość jest sprzedawana. Dobrze jest również opisać czy posiada dodatkowe wyposażenie, takie jak meble i sprzęt AGD.
- Za ile mieszkanie zostanie sprzedane, czyli jaka kwota i w jakiej formie jest wpłacana przy podpisaniu umowy przedwstępnej oraz jaka jest pozostała część do zapłaty.
- Zaliczka czy zadatek – bardzo ważne jest określenie, czy kwota wpłacona przez kupującego podczas podpisywania umowy przedwstępnej stanowi zaliczkę czy zadatek.
- Jaki jest ostateczny termin podpisania aktu notarialnego
- Na umowie powinna się znaleźć również data i miejsce podpisania oraz oczywiście podpisy kupującego i sprzedającego.
Sytuacje wymagające umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna przy sprzedaży nieruchomości jest szczególnie potrzebna, gdy strony chcą zabezpieczyć swoje interesy przed finalizacją transakcji. Daje ona kupującemu pewność, że sprzedawca nie sprzeda nieruchomości innej osobie, a sprzedawcy zapewnia, że kupujący jest zdecydowany na zakup. Taki dokument jest kluczowy, gdy kupujący musi uzyskać finansowanie, na przykład kredyt hipoteczny, zanim będzie mógł podpisać ostateczną umowę sprzedaży. Umowa przedwstępna może zawierać szczegółowe warunki transakcji, takie jak cena, termin finalizacji, oraz inne istotne ustalenia. Dzięki temu obie strony mają jasność co do swoich zobowiązań i mogą lepiej planować dalsze kroki. Ponadto, w przypadku nie dotrzymania warunków umowy przez jedną ze stron, druga strona ma podstawy prawne do dochodzenia swoich praw.
Warunki konieczne do zawarcia umowy przedwstępnej
Zawarcie umowy przedwstępnej przy sprzedaży nieruchomości wymaga spełnienia kilku kluczowych warunków, aby była ona ważna i skuteczna. Przede wszystkim, umowa przedwstępna musi zostać sporządzona na piśmie, aby miała moc prawną i mogła być egzekwowana. W treści umowy należy jasno określić strony umowy, czyli sprzedawcę i kupującego, wraz z ich pełnymi danymi identyfikacyjnymi. Ważne jest również dokładne opisanie przedmiotu transakcji, czyli nieruchomości, poprzez wskazanie jej adresu, powierzchni oraz numeru księgi wieczystej.
Kolejnym istotnym elementem jest określenie ceny sprzedaży nieruchomości oraz sposobu jej zapłaty, co może obejmować zaliczkę lub zadatek. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej umowy sprzedaży, również powinien być precyzyjnie ustalony. Ponadto, umowa przedwstępna powinna zawierać warunki rozwiązania umowy oraz ewentualne kary umowne za niewywiązanie się z zobowiązań przez którąś ze stron.
Istotne jest także uwzględnienie wszelkich dodatkowych ustaleń, takich jak przeniesienie praw do mediów czy rozliczenie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości do dnia finalizacji transakcji. W niektórych przypadkach umowa przedwstępna może wymagać aktu notarialnego, zwłaszcza gdy dotyczy nieruchomości o znacznej wartości. Na koniec, aby umowa była ważna, strony muszą złożyć swoje podpisy pod dokumentem, co potwierdza ich zgodę na wszystkie zawarte w nim warunki. W ten sposób umowa przedwstępna stanowi solidne zabezpieczenie interesów obu stron transakcji.
Czy zawsze potrzebna jest umowa przedwstępna przy sprzedaży mieszkania
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest podpisywana zazwyczaj w sytuacji, kiedy kupujący musi czekać na kredyt lub potrzebuje czasu na zebranie potrzebnej sumy. W takich przypadkach kupujący i sprzedający podpisują dokument, w którym potwierdzają ustalone szczegóły i zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli kupujący ma gotówkę i ostateczną umowę sprzedaży można podpisać w miarę szybko, nie potrzeba umowy przedwstępnej.
Innym powodem podpisania umowy przedwstępnej jest to, że sprzedający potrzebuje czasu na znalezienie nowego mieszkania i zorganizowanie przeprowadzki. W obu przypadkach jedna ze stron potrzebuje czasu i dlatego umowa ostateczna jest poprzedzona umową przedwstępną.
Czy do umowy przedwstępnej potrzebne jest świadectwo energetyczne
Świadectwo energetyczne to jeden z dokumentów koniecznych do sprzedaży mieszkania lub domu. Nie jest konieczny do umowy przedwstępnej, jest konieczny do umowy końcowej, czyli faktycznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Warto jednak zamówić świadectwo z wyprzedzeniem, aby uniknąć niepotrzebnego stresu. Certyfikat energetyczny jest ważny 10 lat, więc nie straci ważności, nawet jeżeli zamówisz go przed umową przedwstępną. Za brak świadectwa grozi kara nawet 5 tyś zł.
Nie masz jeszcze świadectwa charakterystyki energetycznej? Zamów na e-certyfikator.pl
Umowa przedwstępna bez notariusza czy u notariusza?
Umowę przedwstępną sprzedaży można podpisać u notariusza lub w zwykłej formie pisemnej. Umowa przedwstępna bez notariusza też jest ważna. Ale jeżeli jedna ze stron (kupujący lub sprzedający) będzie się chciała wycofać z transakcji, na podstawie umowy notarialnej, można zmusić ją (na drodze sądowej) do zawarcia umowy ostatecznej. Czyli do podpisania aktu notarialnego kupna – sprzedaży nieruchomości.
Na podstawie umowy przedwstępnej podpisanej samodzielnie (bez notariusza), w razie gdy jedna ze stron chce się wycofać z zakupu lub sprzedaży mieszkania, można co najwyżej żądać odszkodowania. Ale nie można na drodze sądowej zmusić kupującego do zakupu a sprzedającego do sprzedaży.
Kupujący często podpisują umowę przedwstępną w formie cywilnej (a nie notarialnej), aby zaoszczędzić kilkaset zł (takie są koszty umowy sporządzonej w obecności notariusza). No cóż – kwestia zaufania lub świadomości.
Zaliczka czy zadatek? Co wpłacić zawierając umowę przedwstępną
W polskim prawie zaliczka i zadatek to dwie różne formy przedpłaty, które mają odmienne skutki prawne. Zaliczka jest częścią ceny, którą kupujący wpłaca na poczet przyszłej płatności za towar lub usługę. W przypadku rozwiązania umowy, zaliczka jest zwracana kupującemu, bez względu na powód rozwiązania umowy.
Zadatek pełni natomiast funkcję zabezpieczenia umowy. Jeśli umowa zostanie wykonana prawidłowo, zadatek jest zaliczany na poczet ceny. Jednak w przypadku, gdy umowa nie zostanie wykonana z winy kupującego, zadatek przepada na rzecz sprzedawcy. Jeśli to sprzedawca nie wywiąże się z umowy, kupujący ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Różnice między zaliczką a zadatkiem mają zatem istotne znaczenie w kontekście odpowiedzialności stron za niewykonanie umowy. Zadatek daje dodatkowe zabezpieczenie, motywując strony do dotrzymania ustaleń umowy. Natomiast zaliczka jest bardziej neutralną formą przedpłaty, nie mającą tak silnych konsekwencji finansowych w przypadku niewykonania umowy. Wybór między zaliczką a zadatkiem powinien zależeć od specyfiki transakcji oraz stopnia zaufania między stronami.
Umowa przedwstępna – wzór
Decydujesz się na umowę przedwstępną – cywilną i szukasz wzoru? Pamiętaj, że podpisujesz umowę, której wartość sięga zapewne kilkuset tysięcy złotych. Czy na prawdę chcesz zaufać darmowej tempatce znalezionej w sieci? Jeżeli nie jesteś prawnikiem, nie korzystasz z pomocy doświadczonego pośrednika – zastanów się ile jesteś w stanie zaryzykować. Moim klientom sugeruję podpisywanie umów w formie aktu notarialnego. Jeżeli jednak chcą pozostać przy umowie cywilno-prawnej – to ja dbam o to, aby umowa zabezpieczała interesy mojego klienta oraz aby była zgodna z prawem.
Masz pytania dotyczące nieruchomości? Skontaktuj się z nami. Chętnie pomożemy.
