Przejdź do głównej treści
kiedy potrzebna jest umowa przedwstepna

3 minuty czytania

09 stycznia 2024

Kiedy potrzebna jest umowa przedwstępna?

Notariusz, zadatek, zaświadczenia, umowa przedwstępna… strasznie tego dużo. I na dodatek brzmi dość skomplikowanie? No tak, bo sprzedaż mieszkania to poważna sprawa. Dlatego jeżeli masz pytania dotyczące umowy przedwstępnej – postaram się odpowiedzieć na nie poniżej.

Anna Gliwińska-Pasela

Anna Gliwinska-Pasela

Notariusz, zadatek, zaświadczenia, umowa przedwstępna … strasznie tego dużo. I na dodatek brzmi dość skomplikowanie? No tak, bo sprzedaż mieszkania to poważna sprawa. Dlatego jeżeli masz pytania dotyczące umowy przedwstępnej – postaram się odpowiedzieć na nie poniżej.

Co to jest umowa przedwstępna

Jak sama nazwa mówi, to umowa, czyli 2 strony (kupujący i sprzedający) umawiają się na to, że w przyszłości podpiszą umowę kupna – sprzedaży nieruchomości.

Aby uniknąć problemów, pamiętaj o kilku ważnych informacjach. Czyli:

  • Kto kupuje i kto sprzedaje nieruchomość – dokładne dane, takie jak imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL lub numer dowodu osobistego.
  • Co (dokładny adres) kupujesz / sprzedajesz.  Umowa przedwstępna powinna zawierać dokładny opis nieruchomości, zaczynając od adresu, powierzchni, dodatkowych przynależności (np. piwnica), opis formy własności, numer księgi wieczystej itd. 
  • Stan techniczny mieszkania. Strony, czyli kupujący i sprzedający, ustalają w jakim stanie technicznym nieruchomość jest sprzedawana. Dobrze jest również opisać czy posiada dodatkowe wyposażenie, takie jak meble i sprzęt AGD. 
  • Za ile mieszkanie zostanie sprzedane, czyli jaka kwota i w jakiej formie jest wpłacana przy podpisaniu umowy przedwstępnej oraz jaka jest pozostała część do zapłaty. 
  • Zaliczka czy zadatek – bardzo ważne jest określenie, czy kwota wpłacona przez kupującego podczas podpisywania umowy przedwstępnej stanowi zaliczkę czy zadatek. Czym różnią się te 2 formy oraz jakie konsekwencje rodzą dla obu stron – możesz przeczytać tu. 
  • Jaki jest ostateczny termin podpisania aktu notarialnego
  • Na umowie powinna się znaleźć również data i miejsce podpisania oraz oczywiście podpisy kupującego i sprzedającego.

Czy zawsze potrzebna jest umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest podpisywana zazwyczaj w sytuacji, kiedy kupujący musi czekać na kredyt lub potrzebuje czasu na zebranie potrzebnej sumy. W takich przypadkach kupujący i sprzedający podpisują dokument, w którym potwierdzają ustalone szczegóły. Jeżeli kupujący ma gotówkę i ostateczną umowę sprzedaży można podpisać w miarę szybko, nie potrzeba umowy przedwstępnej.

Innym powodem podpisania umowy przedwstępnej jest to, że sprzedający potrzebuje czasu na znalezienie nowego mieszkania i zorganizowanie przeprowadzki. W obu przypadkach jedna ze stron potrzebuje czasu i dlatego umowa ostateczna jest poprzedzona umową przedwstępną. 

Czy do umowy przedwstępnej potrzebne jest świadectwo energetyczne

Świadectwo energetyczne to jeden z dokumentów koniecznych do sprzedaży mieszkania lub domu. Nie jest konieczny do umowy przedwstępnej, jest konieczny do umowy końcowej, czyli faktycznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Warto jednak zamówić świadectwo z wyprzedzeniem, aby uniknąć niepotrzebnego stresu. Certyfikat energetyczny jest ważny 10 lat, więc nie straci ważności, nawet jeżeli zamówisz go przed umową przedwstępną. Za brak świadectwa grozi kara nawet 5 tyś zł.

Nie masz jeszcze świadectwa charakterystyki energetycznej? Zamów na e-certyfikator.pl

Czy umowa przedwstępna musi być podpisana u notariusza

Umowę przedwstępną można podpisać u notariusza lub samodzielnie. Umowa przedwstępna bez notariusza też jest ważna. Ale jeżeli jedna ze stron (kupujący lub sprzedający) będzie się chciała wycofać z transakcji, na podstawie umowy notarialnej, można zmusić ją (na drodze sądowej) do zawarcia umowy ostatecznej. Czyli do podpisania aktu notarialnego kupna – sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie umowy przedwstępnej podpisanej samodzielnie (bez notariusza), w razie gdy jedna ze stron chce się wycofać z zakupu lub sprzedaży mieszkania, można co najwyżej żądać odszkodowania. Ale nie można na drodze sądowej zmusić kupującego do zakupu a sprzedającego do sprzedaży.

Kupujący często podpisują umowę przedwstępną w formie cywilnej (a nie notarialnej), aby zaoszczędzić kilkaset zł (takie są koszty umowy sporządzonej w obecności notariusza). No cóż – kwestia zaufania lub świadomości. 

Umowa przedwstępna – wzór

Decydujesz się na umowę przedwstępną – cywilną i szukasz wzoru? Pamiętaj, że podpisujesz umowę, której wartość sięga zapewne kilkuset tysięcy złotych. Czy na prawdę chcesz zaufać darmowej tempatce znalezionej w sieci? Jeżeli nie jesteś prawnikiem, nie korzystasz z pomocy doświadczonego pośrednika – zastanów się ile jesteś w stanie zaryzykować. Moim klientom sugeruję podpisywanie umów w formie aktu notarialnego. Jeżeli jednak chcą pozostać przy umowie cywilno-prawnej – to ja dbam o to, aby umowa zabezpieczała interesy mojego klienta oraz aby była zgodna z prawem. 

Sprawdź podobne artykuły

Sprawdź artykuły dotyczące mieszkań

Wróć na bloga
podatek z najmu

2 minuty czytania

Jak prawidłowo rozliczyć podatek z najmu

Otrzymujesz przychody z najmu lub dzierżawy? Sprawdź, jak się rozliczyć przychód z najmu, do kiedy i z jakich ulg możesz skorzystać.

audyt energetyczny

2 minuty czytania

Audyt energetyczny

Audyt energetyczny, zwany też audytem cieplnym, wykonuje się, by określić energooszczędność  budynku, przedstawić zakres…

Certyfikat energetyczny przy sprzedaży mieszkania

2 minuty czytania

Certyfikat energetyczny przy sprzedaży mieszkania

Certyfikat energetyczny mieszkania to inaczej świadectwo charakterystyki energetycznej, czyli dokument w którym znajdziesz informacje, ile energii potrzeba do ogrzania mieszkania i ciepłej wody użytkowej.