Przejdź do głównej treści
umowa najmu mieszkania

5 minut czytania

28 maja 2024

Umowa najmu mieszkania – co powinna zawierać

Znajdź obowiązkowe elementy umowy najmu mieszkania i problemów. Zabezpiecz swoje interesy i swoją nieruchomość.

anna gliwinska

Anna Gliwińska-Pasela

Masz mieszkanie, które chcesz wynająć? A możesz jesteś najemcą i chcesz się dowiedzieć jakie elementy powinna zawierać umowa najmu i jakie daje prawa i obowiązki? Poniżej znajdziesz odpowiedź na wiele pytań.

Umowa najmu mieszkania i jej elementy – wymogi w 2024 roku

Umowa najmu mieszkania to pisemne porozumienie między właścicielem mieszkania (wynajmującym) a osobą chcącą je wynająć (najemcą). W umowie tej określa się warunki wynajmu, takie jak wysokość czynszu, termin płatności, długość trwania najmu oraz zasady korzystania z mieszkania. Powinna zawierać również informacje o obowiązkach obu stron, np. kto odpowiada za naprawy i utrzymanie lokalu. Dokument ten zabezpiecza prawa zarówno wynajmującego, jak i najemcy, zapewniając jasność i przejrzystość warunków wynajmu. Umowa najmu jest ważna zarówno dla wynajmującego, który chce mieć pewność, że otrzyma czynsz na czas, jak i dla najemcy, który chce mieć zagwarantowane prawo do korzystania z mieszkania przez określony czas. Warto zawrzeć w niej również informacje o ewentualnych kaucjach oraz procedurach rozwiązania umowy. 

Jaką umowę najmu podpisać – umowa najmu a ochrona wynajmującego

W Polsce stosuje się 2 podstawowe rodzaje umów. Właściciel mieszkania oraz najemca wspólnie decydują czy podpiszą tzw. zwykła umowę najmu czy może umowę najmu okazjonalnego

Umowa najmu zwykła i umowa najmu okazjonalnego różnią się przede wszystkim stopniem ochrony prawnej oraz formalnościami. Umowa najmu zwykła jest standardową formą wynajmu, która nie wymaga dodatkowych formalności poza podpisaniem umowy. Na podstawie zwykłej umowy najmu właściciel nieruchomości ma ograniczone prawa, jeśli chce wypowiedzieć umowę lub pozbyć się niechcianego lokatora. Najemcę chronią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawowa ochrona praw lokatorów silnie ingeruje w swobodę zawierania umów najmu lokali mieszkalnych. Nie wszystko możemy zmienić w umowie najmu. Nie możemy np. ingerować w przyczyny i długość trwania wypowiedzenia. Obowiązują także ścisłe zasady dokonywania podwyżek.

Inną opcją dla właściciela mieszkania jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, który gwarantuje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności niż w przypadku zwykłego najmu. Najem okazjonalny został wprowadzony, aby skuteczniej zabezpieczać prawa wynajmującego, przede wszystkim  zabezpiecza prawa właściciela lokalu. W przypadkach naruszenia zasad umowy najemca zobowiązuje się opuścić lokal, co nie ma miejsca w przypadku zwykłej umowy najmu. Kwestie sporne dla umowy najmu okazjonalnego reguluje w pierwszej kolejności kodeks cywilny a nie przepisy o ochronie praw lokatorów.

Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Podpisując umowę najmu strony umowy, czyli wynajmujący i najemca określają zasady, ustalają między sobą wzajemne prawa i obowiązki. Zapisy w umowie najmu muszą strony najmu ustalają wspólnie przed podpisaniem umowy.

Umowa musi zawierać podstawowe elementy takie jak:

  1. data i miejsce zawarcia umowy
  2. dane osobowe stron umowy
  3. dokładny opis przedmiotu najmu
  4. czas trwania najmu lub warunki wypowiedzenia
  5. czynsz najmu, kaucja i inne informacje o dodatkowych opłatach
  6. prawa i obowiązki obu stron
  7. podpisy

Umowa najmu –  opis lokalu mieszkalnego

Podstawową kwestia jest oczywiście przedmiot najmu, czyli informacja stanie mieszkania. Dokładny opis zarówno wyposażenia jak i stanu technicznego mieszkania powinien znaleźć się w umowie najmu. Dzięki temu obie strony umowy najmu unikną dyskusji o ewentualnych zniszczeniach po zakończeniu najmu.  

Czas trwania umowy i warunki wypowiedzenia

Jedną z najistotniejszych kwestii i obaw dla właścicieli mieszkań jest temat wypowiedzenia umowy najmu. Umowa najmu może być zawarta na czas określony, będzie obowiązywać do dnia wskazanego w umowie. Inną opcją jest umowa najmu na czas nieokreślony, czyli bez konkretnej daty zakończenia. W tym drugim przypadku istotnym jest, aby zawrzeć w umowie najmu warunki na jakich nastąpi rozwiązanie umowy. To znaczy w jaki sposób i z jakim okresem nastąpi wypowiedzenie umowy najmu mieszkania. 

Sposób wypowiedzenia, tak jak całą umowę, reguluje kodeks cywilny.  Jeżeli w umowie nie zawarto terminów wypowiedzenia, ustawowe terminy są następujące:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód,
  • gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Wynajmujący jest zobowiązany do poinformowania najemcy o zamiarze wypowiedzenia w formie pisemnej. Aby informacja miała moc prawną, musi mieć status pisma doręczonego.

Ciekawostka – czy umowę najmu można wypowiedzieć  sms? Odpowiedź na to pytanie znajdziesz w filmie.

Umowa najmu a opłaty stałe i za media

Oprócz  tzw. odstępnego (czynsz z tytułu najmu) najemca zazwyczaj pokrywa również koszty opłat dodatkowych takich jak czynsz, prąd, woda, internet. W umowie najmu nieruchomości należy szczegółowo wskazać, która ze stron pokrywa koszty dodatkowe, na jakie konto oraz do kiedy zostaną przelane odpowiednie kwoty. Zazwyczaj to właściciel pokrywa koszty dodatkowe a następie na podstawie faktur, rachunków lub informacje ze spółdzielni rozlicza się z najemcą. Nie wszystkie koszty można dokładnie przewidzieć.  Oszacować je można na podstawie zużycia mediów z lat ubiegłych oraz na podstawie informacji ze świadectwa energetycznego. Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument obowiązkowy przy wynajmie. Właściciel mieszkania musi przekazać najemcy kopię certyfikatu energetycznego najemcy najpóźniej w momencie podpisywania umowy. Za brak świadectwa przewidziana jest grzywna do 5 tysięcy zł. Nie masz jeszcze świadectwa zamów na e-certyfikator.pl 

Garaż i piwnica w umowie najmu

Często właściciel oprócz samego mieszkania wynajmuje również garaż i piwnicę. Uregulowanie tej kwestii w umowie najmu, a szczególnie dodatkowych opłat związanych z tymi pomieszczeniami jest bardzo ważne. Opłaty za garaż czy komórkę lokatorską, szczególnie w większych miastach mogą sięgać kilkuset złotych miesięcznie. Najemca mieszkania musi mieć świadomość wszystkich kosztów, nie tylko tych podstawowych. 

Umowa najmu – dodatkowe elementy

Oprócz podstawowych informacji, które znajdziesz powyżej jest jeszcze wiele innych kwestii do określenia w umowie najmu. Należą do nich: 

  • informacja o kaucji, warunki zwrotu kaucji i ewentualne rozliczenia 
  • lista lokatorów
  • ubezpieczenie mieszkania – kto ponosi koszty
  • czy w mieszaniu mogą być zwierzęta
  • rozliczenie kosztów remontów, napraw i ulepszeń
  • forma rozwiązania umowy najmu (adresy kontaktowe, telefony)

Skąd pobrać wzór umowy najmu lokalu

Darmowe wzory umów są dostępne w internecie. Pamiętaj, że ostatecznie to twój dokument na postawie którego oddajesz w cudze ręce swoje mieszkanie. Jeżeli nie masz doświadczenie w przygotowaniu umów, warto skonsultować dokument z prawnikiem. To samo dotyczy najemców – zadbaj o swój dach nad głową.

Jakie dokumenty są wymagane do podpisania umowy najmu mieszkania

Wynajem mieszkania to poważna decyzja obarczona pewnym ryzykiem. Przygotowanie umowy najmu wymaga wiedzy i dobrej analizy, tak aby zabezpieczała interesy zarówno właściciela jak i najemcy. Do przygotowania umowy najmu potrzebne będą dodatkowe dokument, takie jak akt własności. Jest to dokument, który potwierdza, że osoba podająca się za właściciela może faktycznie rozporządzać nieruchomością. Więcej na temat aktu własności znajdziesz na naszym blogu (link). 

Drugim dokumentem koniecznym przy podpisywaniu umowy najmu (niezależnie od tego czy jest to umowa najmu na czas nieoznaczony, czy okres najmu jest określony) jest świadectwo charakterystyki energetycznej. Brak certyfikatu energetycznego dla wynajmowanego mieszkania może skutkować grzywną nawet 5 tysięcy złotych. Obowiązek ten jest w prawie od wielu lat. jednak od 28 kwietnia 2023 roku do ustawy został wprowadzony zapis o karze grzywny w przypadku, kiedy właściciel nie przekaże najemcy kopii świadectwa energetycznego. Aby uniknąć kary najlepiej załączyć kopię świadectwa energetycznego mieszkania do umowy oraz wpisać wyraźnie do umowy zapis, w którym najemca potwierdza, że ową kopię otrzymał. 

Nie masz jeszcze świadectwa? Zamów na e-certyfikator.pl

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – podsumowanie

Umowa najmu mieszkania to ważny dokument, który chroni prawa wynajmującego i najemcy. Określa warunki wynajmu, takie jak wysokość czynszu i długość trwania najmu. Warto wiedzieć, że istnieją różne typy umów, takie jak najem zwykły i najem okazjonalny, które różnią się formalnościami i ochroną prawną. Podpisując umowę, upewnij się, że wszystkie ważne szczegóły są jasno określone. Dobrze sporządzona umowa najmu pomaga uniknąć konfliktów i nieporozumień.

Masz pytania dotyczące nieruchomości? Skontaktuj się z nami.

Sprawdź podobne artykuły

Sprawdź artykuły dotyczące mieszkań

Wróć na bloga
świadectwo energetyczne Katowice

4 minuty czytania

Świadectwo Energetyczne Katowice

Potrzebujesz świadectwa energetycznego w Katowicach? Zamów online na e-certyfikator.pl Zgodność z wymogami energetycznymi, legalne certyfikaty

swiadectwa energetyczne rzeszow

4 minuty czytania

Profesjonalne świadectwa energetyczne Rzeszów

Potrzebujesz profesjonalnego świadectwa energetycznego w Rzeszowie? Zamów certyfikat online na e-certyfikator.pl Tylko legalne świadectwa

świadectwo energetyczne Toruń

3 minuty czytania

Świadectwo energetyczne Toruń – profesjonalny certyfikat

Zamów profesjonalne świadectwo energetyczne Toruń! Szybka i dokładna ocena efektywności energetycznej – skontaktuj się nami